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Antrag: Gründung einer Kommunalen Wohnungsbaugesellschaft

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister Leibe,

die Linksfraktion bittet Sie, den folgenden Antrag „Gründung einer Kommunalen Wohnungsbaugesellschaft“ auf die Tagesordnung der nächsten Stadtratssitzung zu setzen.

Der Stadtrat möge beschließen, eine Kommunale Wohnungsbaugesellschaft (KWG) zu gründen.

Dazu wird die Verwaltung beauftragt bis zum 14.12.2017 eine Beschlussvorlage zu erarbeiten.

Die Verwaltung wird beauftragt:

  1. Als Sachvermögen sind in geeigneter Weise auf die KWG zu übertragen: Wohngebäude und Grundstücke, die sich bereits im Eigentum der Stadt Trier (Stand ab 24.05.2017)  bzw. ihrer kommunalen Tochterunternehmen befinden, sowie kommunale Potenzialflächen, die für die KWG erforderlich sind. In diesem Zusammenhang soll auch eine kritische Prüfung bereits heute bestehender Fremdverwaltungen von Wohneinheiten kommunaler Tochterunternehmen hinsichtlich ihres Zentralisierungspotenzials erfolgen. Einnahmen aus Gesellschaften mit städtischer Beteiligung (EGP, GBT u.a,) sollen ab dem Jahr 2018, soweit diesem Verwendungszweck keine vertraglichen Gründe entgegenstehen, dem Stammkapital des Unternehmens zugeführt werden.
  2. sich beim Land Rheinland-Pfalz für eine finanzielle Förderung (Nutzung der Wohnungsbauförderung des Bundes – so genannte Kompensationsmittel) für Investitionsvorhaben des Neubaus bedarfsgerechter Mietangebote der KWG einzusetzen. Die günstigen Fördermöglichkeiten, die das Land Rheinland-Pfalz ab dem Jahr 2017 über die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz, als Förderbank des Landes, bietet, werden für die Umsetzung von Wohnungsbau genutzt. In diesem Zusammenhang sollen u.a. auch gegebenenfalls mit dem Land Rheinland-Pfalz oder dem Bund Verhandlungen aufgenommen werden, um für den Wohnungsbau geeignete Grundstücke und Wohngebäude des Bundes oder des Landes zu Zwecken des Wohnungsbaus an die KWG zu veräußern..
  3. die Mitwirkung von Mieterinnen und Mietern der zukünftigen KWG durch ein geeignetes Gremium (“Mieter*innenbeirat“) zu sichern.

Begründung:

Mit der Vorlage sollen folgende Ziele verfolgt werden:

  1. Mit Wirkung zum 14.12. 2017 wird eine neue kommunale Wohnungsbaugesellschaft gegründet. Eigentümerin ist die Stadt Trier.
  2. Es sind Vor- und Nachteile von verschiedenen Gesellschaftsformen zu prüfen.
  3. Zweck und Aufgabe der Gesellschaft sind die einer sozialen, ökologischen und gesamtstädtischen Nachhaltigkeitsaspekten verpflichteten Planung, Errichtung, Betreibung und Unterhaltung von neu zu errichtenden, zu erwerbenden und sich bereits im Besitz befindlichen Wohngebäuden vorrangig zu Mietzwecken in der Stadt Trier.
  4. Die rechtsorganisatorische und steuerliche Struktur der Gesellschaft ist so zu wählen, dass eine effiziente und effektive Aufgabenerfüllung und nachhaltige Leistungserbringung durch die Gesellschaft erreicht werden kann. Die neu zu gründende Gesellschaft muss demnach mindestens drei Geschäftsfelder aufweisen
    -          Geschäftsfeld 1: Hausbewirtschaftung: Bewirtschaftung und Verwaltung von Wohnungen
    -          Geschäftsfeld 2: Wohnimmobilien- und Flächenmanagement: Ankauf von Wohnungen/Wohngebäuden und für Wohnungsbau geeigneten Flächen/ Wohnbauflächen, Stadtentwicklung
    -          Geschäftsfeld 3: Stadterneuerung/ Wohnungsbaukoordination/ Bauträgertätigkeit:
  5. Projektentwicklung und bauliche Portfolioerweiterung: Projektentwicklung und Projektabwicklung von Baumaßnahmen, die der Errichtung sowie Sanierung/ Inwertsetzung von Wohnraum dienen
  6. Errichtung von Wohnungen (Bauträgertätigkeit)
  7. Kommunales Wohnbauflächenmanagement Dabei muss ein konkreter Vorschlag der gesellschaftsrechtlichen Struktur sowohl Anforderungen der Steuereffizienz im Hinblick auf Grunderwerbsteuer, Gewerbesteuer und Umsatzsteuer gerecht werden als auch den Erfordernissen des rheinland-pfälzischen Kommunalrechts sowie des Europarechts entsprechen.

Global-/Teilziele der Strategie:

Trier ist ein Schwarmstadt und wächst. Durch die seit Jahren anhaltend gegebene positive Bevölkerungsentwicklung hat sich der Trierer Wohnungsmarkt von einem Mietermarkt zu einem Vermietermarkt mit einer erheblichen Verknappung und Verteuerung des Wohnungsangebotes entwickelt. Viele Bürger*innen können bei dem Wettlauf um Wohnraum aufgrund der enorm gestiegenen Mieten nicht mehr mithalten. Die Stadt Trier muss ein ausreichendes Angebot an Mietwohnungen mit einem preiswerten Teilsegment vorhalten. Dies kann die Stadt nur garantieren, wenn sie selbst Eigentümerin von Wohnungen ist. Zurzeit sind nur 650 Wohnungen in städtischem Besitz. Hinzu kommt, dass die Belegungs- und Mietpreisbindungen vieler Sozialwohnungen privater Investoren in den nächsten Jahren auslaufen werden. Die Stadt steht unter Handlungsdruck. Mit dem geplanten Neubau von Sozialwohnungen - z.B. als Gesellschafterin in der  öffentlich-privaten Partnerschaft EGP im „Burgunderviertel“ - wird zwar mit Beteiligung der Stadt neuer sozialer Wohnraum geschaffen, der aber nach Ablauf der Mietbindungsfristen der ISB-Förderung von in der Regel 15 Jahren wieder auf den freien Wohnungsmarkt übergeht. Die Mieten werden dann in die Höhe schießen und die Stadt steht dann wieder vor dem gleichen Problem. Kurzfristige Lösungen durch private oder öffentlich-private Investoren, werden das Grundproblem fehlenden sozialen Wohnraums für Trier nicht lösen können. Trier muss dringend den eigenen Bestand an sozialem Wohnraum in städtischem Besitz erhöhen.

Die Bautätigkeit der letzten Jahre zeigt, dass der private Wohnungsmarkt nicht in der Lage ist, alle Bevölkerungsgruppen mit bezahlbaren, qualitativ angemessenen Wohnungen zu versorgen.

Filet-Grundstücke wurden an private Investoren verkauft oder in Gesellschaftseigentum privater öffentlicher Gesellschaften überführt, in denen die Stadt Trier Gesellschafter ist (z.B. EGP).
-          Langfristige Sicherung sozialen Wohnraums; Private Investoren halten lediglich die vorgeschriebenen Mietbindungsfristen bei gefördertem Wohnraum ein; die Wohnungen gehen danach auf den allgemeinen Wohnungsmarkt über.
-          Die aktuell sehr günstigen Fördermöglichkeiten durch das Land RLP werden von der KWG der Stadt Trier genutzt
-          Planungs- und Steuerungshoheit bei sozialem Wohnraum liegt bei der Stadt

Der Bund hat die Kompensationsmittel an die Länder für den Wohnungsbau für die Jahre 2017 und 2018 erhöht. Diese finanziellen Mittel sollen in Rheinland-Pfalz für die Förderung von bezahlbarem Wohnraum investiert werden, um entsprechend der Zielsetzung des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen Rheinland-Pfalz mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und bestehenden bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Auf Grundlage eines Gutachtens zur Anpassung der Fördermietenstufen in den Programmen der sozialen Wohnraumförderung erfolgen Veränderungen bei der Einstufung von Gemeinden in das bestehende System der Fördermietenstufen. Der Anwendungsbereich des Förderinstrumentes der Tilgungszuschüsse ist weiter ausgedehnt und der Tilgungszuschuss erhöht worden. Unter Beibehaltung der bestehenden Zinsverbilligung durch das Land (Zinssatz bis zu 10 Jahre 0,0 % p.a.) wurden die Grunddarlehensbeträge erhöht. Zudem wird die Deckelung, wonach bisher die Grunddarlehen auf 70 % der Gesamtkosten zu begrenzen waren, gestrichen.

Globalziele: Trier wächst. Unser Wohnraum ist attraktiv, vielfältig und gut verbunden; Trier stärkt sein Image nach außen. Trier als Spitzenreiter in den Bereichen Immobilienpreise und Mietpreise greift steuernd in den Prozess der Stadtentwicklung ein und sichert langfristig sozialen Wohnraum als Eigentümerin.

Teilziele: Trier bietet attraktives Wohnen für alle;  Trier stärkt sein Wir-Gefühl. Trier übernimmt Verantwortung als soziale Stadt.

Alternativen:

Ohne eine eigene kommunale Wohnungsbaugesellschaft besitzt die Stadt praktisch keinerlei Steuerungsmöglichkeiten des überhitzten Wohnungsmarktes. Sie kann ihre Aufgabe der Daseinsfürsorge für ihre Einwohner*innen nicht voll umfänglich erfüllen. Weitere Mietsteigerungen und ein Abwandern der Einwohner/innen, die diese Mieten nicht aufbringen können. Eine Verknappung des Wohnungsangebotes insbesondere bei kleinen und bezahlbaren Wohnungen ist prognostiziert.

Beteiligung:

Bei der Erarbeitung der Vorlage zur Gründung der Gesellschaft werden alle Fraktionen und die beteiligten Fachabteilungen der Verwaltung mit eingebunden.

Finanzierung/ Folgekosten:

Die Erarbeitung einer Vorlage löst nur Personalkosten aus.


Zeitpunkt der Umsetzung:

Zeitplan ist im Antrag vorgegeben

Gleichstellung:

Die Gründung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft berührt zunächst keine Gleichstellungsaspekte.


Terminübersicht

Antrag: Gründung einer Kommunalen Wohnungsbaugesellschaft

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister Leibe,

die Linksfraktion bittet Sie, den folgenden Antrag „Gründung einer Kommunalen Wohnungsbaugesellschaft“ auf die Tagesordnung der nächsten Stadtratssitzung zu setzen.

Der Stadtrat möge beschließen, eine Kommunale Wohnungsbaugesellschaft (KWG) zu gründen.

Dazu wird die Verwaltung beauftragt bis zum 14.12.2017 eine Beschlussvorlage zu erarbeiten.

Die Verwaltung wird beauftragt:

  1. Als Sachvermögen sind in geeigneter Weise auf die KWG zu übertragen: Wohngebäude und Grundstücke, die sich bereits im Eigentum der Stadt Trier (Stand ab 24.05.2017)  bzw. ihrer kommunalen Tochterunternehmen befinden, sowie kommunale Potenzialflächen, die für die KWG erforderlich sind. In diesem Zusammenhang soll auch eine kritische Prüfung bereits heute bestehender Fremdverwaltungen von Wohneinheiten kommunaler Tochterunternehmen hinsichtlich ihres Zentralisierungspotenzials erfolgen. Einnahmen aus Gesellschaften mit städtischer Beteiligung (EGP, GBT u.a,) sollen ab dem Jahr 2018, soweit diesem Verwendungszweck keine vertraglichen Gründe entgegenstehen, dem Stammkapital des Unternehmens zugeführt werden.
  2. sich beim Land Rheinland-Pfalz für eine finanzielle Förderung (Nutzung der Wohnungsbauförderung des Bundes – so genannte Kompensationsmittel) für Investitionsvorhaben des Neubaus bedarfsgerechter Mietangebote der KWG einzusetzen. Die günstigen Fördermöglichkeiten, die das Land Rheinland-Pfalz ab dem Jahr 2017 über die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz, als Förderbank des Landes, bietet, werden für die Umsetzung von Wohnungsbau genutzt. In diesem Zusammenhang sollen u.a. auch gegebenenfalls mit dem Land Rheinland-Pfalz oder dem Bund Verhandlungen aufgenommen werden, um für den Wohnungsbau geeignete Grundstücke und Wohngebäude des Bundes oder des Landes zu Zwecken des Wohnungsbaus an die KWG zu veräußern..
  3. die Mitwirkung von Mieterinnen und Mietern der zukünftigen KWG durch ein geeignetes Gremium (“Mieter*innenbeirat“) zu sichern.

Begründung:

Mit der Vorlage sollen folgende Ziele verfolgt werden:

  1. Mit Wirkung zum 14.12. 2017 wird eine neue kommunale Wohnungsbaugesellschaft gegründet. Eigentümerin ist die Stadt Trier.
  2. Es sind Vor- und Nachteile von verschiedenen Gesellschaftsformen zu prüfen.
  3. Zweck und Aufgabe der Gesellschaft sind die einer sozialen, ökologischen und gesamtstädtischen Nachhaltigkeitsaspekten verpflichteten Planung, Errichtung, Betreibung und Unterhaltung von neu zu errichtenden, zu erwerbenden und sich bereits im Besitz befindlichen Wohngebäuden vorrangig zu Mietzwecken in der Stadt Trier.
  4. Die rechtsorganisatorische und steuerliche Struktur der Gesellschaft ist so zu wählen, dass eine effiziente und effektive Aufgabenerfüllung und nachhaltige Leistungserbringung durch die Gesellschaft erreicht werden kann. Die neu zu gründende Gesellschaft muss demnach mindestens drei Geschäftsfelder aufweisen
    -          Geschäftsfeld 1: Hausbewirtschaftung: Bewirtschaftung und Verwaltung von Wohnungen
    -          Geschäftsfeld 2: Wohnimmobilien- und Flächenmanagement: Ankauf von Wohnungen/Wohngebäuden und für Wohnungsbau geeigneten Flächen/ Wohnbauflächen, Stadtentwicklung
    -          Geschäftsfeld 3: Stadterneuerung/ Wohnungsbaukoordination/ Bauträgertätigkeit:
  5. Projektentwicklung und bauliche Portfolioerweiterung: Projektentwicklung und Projektabwicklung von Baumaßnahmen, die der Errichtung sowie Sanierung/ Inwertsetzung von Wohnraum dienen
  6. Errichtung von Wohnungen (Bauträgertätigkeit)
  7. Kommunales Wohnbauflächenmanagement Dabei muss ein konkreter Vorschlag der gesellschaftsrechtlichen Struktur sowohl Anforderungen der Steuereffizienz im Hinblick auf Grunderwerbsteuer, Gewerbesteuer und Umsatzsteuer gerecht werden als auch den Erfordernissen des rheinland-pfälzischen Kommunalrechts sowie des Europarechts entsprechen.

Global-/Teilziele der Strategie:

Trier ist ein Schwarmstadt und wächst. Durch die seit Jahren anhaltend gegebene positive Bevölkerungsentwicklung hat sich der Trierer Wohnungsmarkt von einem Mietermarkt zu einem Vermietermarkt mit einer erheblichen Verknappung und Verteuerung des Wohnungsangebotes entwickelt. Viele Bürger*innen können bei dem Wettlauf um Wohnraum aufgrund der enorm gestiegenen Mieten nicht mehr mithalten. Die Stadt Trier muss ein ausreichendes Angebot an Mietwohnungen mit einem preiswerten Teilsegment vorhalten. Dies kann die Stadt nur garantieren, wenn sie selbst Eigentümerin von Wohnungen ist. Zurzeit sind nur 650 Wohnungen in städtischem Besitz. Hinzu kommt, dass die Belegungs- und Mietpreisbindungen vieler Sozialwohnungen privater Investoren in den nächsten Jahren auslaufen werden. Die Stadt steht unter Handlungsdruck. Mit dem geplanten Neubau von Sozialwohnungen - z.B. als Gesellschafterin in der  öffentlich-privaten Partnerschaft EGP im „Burgunderviertel“ - wird zwar mit Beteiligung der Stadt neuer sozialer Wohnraum geschaffen, der aber nach Ablauf der Mietbindungsfristen der ISB-Förderung von in der Regel 15 Jahren wieder auf den freien Wohnungsmarkt übergeht. Die Mieten werden dann in die Höhe schießen und die Stadt steht dann wieder vor dem gleichen Problem. Kurzfristige Lösungen durch private oder öffentlich-private Investoren, werden das Grundproblem fehlenden sozialen Wohnraums für Trier nicht lösen können. Trier muss dringend den eigenen Bestand an sozialem Wohnraum in städtischem Besitz erhöhen.

Die Bautätigkeit der letzten Jahre zeigt, dass der private Wohnungsmarkt nicht in der Lage ist, alle Bevölkerungsgruppen mit bezahlbaren, qualitativ angemessenen Wohnungen zu versorgen.

Filet-Grundstücke wurden an private Investoren verkauft oder in Gesellschaftseigentum privater öffentlicher Gesellschaften überführt, in denen die Stadt Trier Gesellschafter ist (z.B. EGP).
-          Langfristige Sicherung sozialen Wohnraums; Private Investoren halten lediglich die vorgeschriebenen Mietbindungsfristen bei gefördertem Wohnraum ein; die Wohnungen gehen danach auf den allgemeinen Wohnungsmarkt über.
-          Die aktuell sehr günstigen Fördermöglichkeiten durch das Land RLP werden von der KWG der Stadt Trier genutzt
-          Planungs- und Steuerungshoheit bei sozialem Wohnraum liegt bei der Stadt

Der Bund hat die Kompensationsmittel an die Länder für den Wohnungsbau für die Jahre 2017 und 2018 erhöht. Diese finanziellen Mittel sollen in Rheinland-Pfalz für die Förderung von bezahlbarem Wohnraum investiert werden, um entsprechend der Zielsetzung des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen Rheinland-Pfalz mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und bestehenden bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Auf Grundlage eines Gutachtens zur Anpassung der Fördermietenstufen in den Programmen der sozialen Wohnraumförderung erfolgen Veränderungen bei der Einstufung von Gemeinden in das bestehende System der Fördermietenstufen. Der Anwendungsbereich des Förderinstrumentes der Tilgungszuschüsse ist weiter ausgedehnt und der Tilgungszuschuss erhöht worden. Unter Beibehaltung der bestehenden Zinsverbilligung durch das Land (Zinssatz bis zu 10 Jahre 0,0 % p.a.) wurden die Grunddarlehensbeträge erhöht. Zudem wird die Deckelung, wonach bisher die Grunddarlehen auf 70 % der Gesamtkosten zu begrenzen waren, gestrichen.

Globalziele: Trier wächst. Unser Wohnraum ist attraktiv, vielfältig und gut verbunden; Trier stärkt sein Image nach außen. Trier als Spitzenreiter in den Bereichen Immobilienpreise und Mietpreise greift steuernd in den Prozess der Stadtentwicklung ein und sichert langfristig sozialen Wohnraum als Eigentümerin.

Teilziele: Trier bietet attraktives Wohnen für alle;  Trier stärkt sein Wir-Gefühl. Trier übernimmt Verantwortung als soziale Stadt.

Alternativen:

Ohne eine eigene kommunale Wohnungsbaugesellschaft besitzt die Stadt praktisch keinerlei Steuerungsmöglichkeiten des überhitzten Wohnungsmarktes. Sie kann ihre Aufgabe der Daseinsfürsorge für ihre Einwohner*innen nicht voll umfänglich erfüllen. Weitere Mietsteigerungen und ein Abwandern der Einwohner/innen, die diese Mieten nicht aufbringen können. Eine Verknappung des Wohnungsangebotes insbesondere bei kleinen und bezahlbaren Wohnungen ist prognostiziert.

Beteiligung:

Bei der Erarbeitung der Vorlage zur Gründung der Gesellschaft werden alle Fraktionen und die beteiligten Fachabteilungen der Verwaltung mit eingebunden.

Finanzierung/ Folgekosten:

Die Erarbeitung einer Vorlage löst nur Personalkosten aus.


Zeitpunkt der Umsetzung:

Zeitplan ist im Antrag vorgegeben

Gleichstellung:

Die Gründung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft berührt zunächst keine Gleichstellungsaspekte.