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Anfrage: Geplante Abtretung des Vorkaufsrechtes der Stadt Trier an einen privaten Investor mit städtischer Beteiligung (PPP)

Areal:

Beabsichtigt die Stadt Trier bzw. die EGP das gesamte Areal zu erwerben? Welche Gründe liegen vor, wenn dies nicht der Fall ist?

Die Verwaltung prüft derzeit, ob der Teil, der von der Stadt zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden genutzt wird, unter strategischen und wirtschaftlichen Aspekten dem Stadtrat zum Ankauf oder zur Anmietung vorgeschlagen werden soll.

Wir kamen jetzt in den letzten Tage zur Kenntnis, wir wollen unseren Anteil selber kaufen.

Der gesamte übrige Teil des Areals soll – vorbehaltlich der Zustimmung des Stadtrates in einer der nächsten Sitzungen - von der EGP GmbH erworben werden.

Vertrag:

Gibt es bereits schriftliche (Vor-) Vereinbarungen zwischen der Stadt Trier und der EGP GmbH zur Abtretung der Vorkaufsrechte der Stadt Trier an die EGP GmbH?

Nein. Es besteht lediglich ein Gesellschaftsvertrag, in dem als Gesellschaftszweck u. a. die Entwicklung brachliegender Flächen in der Stadt Trier, insbesondere durch Erwerb, Erschließung und Vermarktung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Konversationsliegenschaften festgelegt ist.

Was sind die Eckpfeiler des Partnerschaftsvertrags? Welche Vertragslaufzeit ist vorgesehen? Wird bei der Vertragsentwicklung darauf hingewirkt, dass im Prozess der Projektfinanzierung für die Stadt Trier ein Verzicht auf das Reklamationsrecht (Einredeverzicht) ausgeschlossen wird?

 

Es gibt keinen PPP-Vertrag mit der EGP GmbH. Insofern stellt sich die Frage des Ausschlusses des Verzichts auf das Reklamationsrecht (Einredeverzicht) sowie der Vertragslaufzeit nicht.

Grundlage für den (Teil-)Verzicht des Erstzugriffsrechts durch die Stadt zugunsten der EGP wird ein Stadtratsbeschluss sein, der sich auf den vom Stadtrat bereits beschlossenen Rahmenplan für das Areal (Drucksache 082/2014) bezieht und für dessen Umsetzung zusätzlich ein städtebaulicher Vertrag zwischen Stadt und EGP GmbH geschlossen wird. Darüber hinaus kann die Stadt als Träger der Planungshoheit jederzeit ihren Einfluss im Rahmen der Bauleitplanung geltend machen.

Wirtschaftlichkeit/Risiken:

Welche Risikotragung ergibt sich für die Stadt Trier? Wurde im Verlauf des bisherigen Planungsprozesses seitens der Stadt eine Risikobewertung vorgenommen?

Da die Entwicklung des Areals auf die EGP GmbH übertragen werden soll, ist die Risikobewertung Angelegenheit der Gesellschaft, die eine solche nach eigenem Bekunden vorgenommen hat.

Wurde bei der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung die Berechnung einer konventionellen Variante der Entwicklung des Burgunderviertels mit einbezogen?

Einer der Hauptaspekte für die Gründung der EGP war das Outsourcing der Entwicklung von Konversionsgebieten zur Entlastung finanzieller und personeller Ressourcen der Stadt. Insofern ist die „Übertragung“ auf den Entwickler EGP GmbH logisch und folgerichtig.

Hat die Stadtverwaltung geprüft, ob der Verbleib des Geländes in Besitz der Stadt Trier inklusive der zu modernisierenden Wohnungen, in den Bestandsgebäuden durch Modernisierung, Neubau von Wohnungen und den Verkauf von Bauflächen für kleine, bedarfsgerechte Eigenheime nicht wirtschaftlicher für die Stadt Trier wäre, als die Abtretung des Vorkaufsrechts an dem Gelände an die EGP GmbH?

Überlegungen und Kalkulationen zur Entwicklung des Areals gemeinsam mit der BImA bzw. allein durch die Stadt Trier haben zu keinem realisierbaren Ansatz geführt.

Sozialer Wohnungsbau:

Ist vorgesehen, den Prozentsatz an sozial gefördertem Wohnraum von geplanten 25 %, in Anbetracht der Wohnungsnot in Trier, für das „Burgunderviertel“ heraufzusetzen?

Nein, für das Gebiet wird im Geschosswohnungsbau aufgrund des Grundsatzbeschlusses des Stadtrates (Drucksache 046/2014) die Errichtung eines Anteils von mindestens 25 Prozent der entsprechend entstehenden Wohnungen im sozial geförderten Mietwohnungsbau vorgesehen.

Wie soll die Aufteilung des sozial geförderten Wohnraums aussehen?

Die Mietbindungszeit und Mietpreishöhe hängt von dem gewählten Fördermodell der ISB ab und ist im Grundsatzbeschluss des Stadtrats nicht vorgegeben.

Sind hierbei ausschließlich Wohnungen vorgesehen, die mit dem allgemeinen Wohnberechtigungsschein bewohnt werden können? Soll die Miete aller sozial geförderter Wohnungen mit der Maximalmiete von 6 EUR pro qm festgesetzt werden?

Die Mietpreishöhe hängt von dem gewählten Fördermodell der ISB ab. Sie ist im Grundsatzbeschluss des Stadtrates nicht vorgegeben.

Welche Mietbindungszeit wird vorgegeben?

Eine Mietbindungszeit ist ebenfalls nicht im Grundsatzbeschluss vorgegeben und hängt vom jeweiligen Fördermodell der ISB ab.

Welche Anpassungen an den Stadtteilrahmenplan sind vorgesehen?

Grundlage für den (Teil-)Verzicht des Erstzugriffsrechts durch die Stadt zugunsten der EGP GmbH wird ein Stadtratsbeschluss sein, der sich auf den vom Stadtrat bereits beschlossenen Rahmenplan für das Areal (Drucksache 082/2014) bezieht.

Werden mit dem möglichen Investor, der EGP GmbH, vertragliche Regelungen getroffen, die verhindern, dass durch den Verkauf der Wohnungen, die gemäß Wohnungsbindungsgesetz festgelegte Mietbindung (10 bzw. 20 Jahre) zu reduzieren (vgl. § 16 Wohnungsbindungsgesetz) und damit vorzeitig in den freien Wohnungsmarkt zu überführen?

Bei Verkauf bzw. Kauf von geförderten Wohnungen gehen die Bindungen stets auf den Erwerber über, auch wenn die Förderdarlehen vorzeitig freiwillig zurückgezahlt werden. Bei den „neueren Förderwegen“ enden bei vorzeitiger freiwilliger Rückzahlung der Förderdarlehn „ISB Mietwohnungsbau“ die Bedingungen jedoch spätestens 12 Jahre nach dem Jahr der Rückzahlung.

Sie sprechen unter diesem Punkt die spezielle Regelung des § 16 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) an. Hierzu eine kurze Erläuterung:

Diese Vorschrift betrifft nur die geförderten Wohnungen nach dem sogenannten 1. Förderungsweg, für die seinerzeit nach dem II. Wohnungsbaugesetz öffentliche Mittel gewährt wurden (viele dieser geförderten Objekte sind noch in der Bindung, die Bindungen laufen bei diesem Förderweg, solange die Darlehen laufen). Werden diese öffentlichen Mittel vorzeitig freiwillig vom Eigentümer zurückgezahlt, gilt eine 10jährige Nachbindungsfrist hinsichtlich der Sozialbindung (§ 16 Abs. 1 WoBindG).

Sind vertragliche Regelungen vorgesehen, die ein Rückkaufsrecht durch die Stadt gewährleisten?

Es wird kein Rückkaufsrecht zu Gunsten der Stadt Trier geben, da der Verkauf der Teilliegenschaft nicht durch die Stadt Trier, sondern unmittelbar durch die BImA an die EGP GmbH erfolgen wird.

Meine Damen und Herren, das Burgunderviertel, das ist ein Gebiet, das ein innerstädtisches Potential hergibt.

Wir hoffen und wünschen und wollen alles dazu tun, dass wir es schnell entwickeln können. Es gibt einen Rahmenplan. Die Stadt wird in der nächsten Sitzung ihren Teil kaufen und das müssen Sie entscheiden. Und die EGP würden wir das gerne erstatten, da müssen Sie auch zustimmen, dass sie ihren Bereich

Zusatzfrage des Ratsmitgliedes Frau Görgen:

"Sie sagen eben bei der vorherigen Anfrage, dass wir in zehn Jahren seien Sozialwohnungen mehr hätten, weil die Bindungsfristen ausgelaufen wären. Das genau war auch das Anliegen unseres Antrages und Sie haben bei der vorletzten Frage dann geantwortet, dass keine vertraglichen Regelungen vorgesehen seien. Das verstehe ich dann nicht."

Herr Beigeordneter Ludwig beantwortete die Zusatzfrage wie folgt:

"Wir brauchen doch neue Projekte, damit wir wieder Mietbindungen haben, die einfach eine zeitliche Befristung haben. Wenn wir nichts tun, laufen die uns aus. Deshalb sehen wir uns alle, Stadtvorstand, , die ganze Verwaltung, die Notwendigkeit, dass wir einfach dort tätig werden.

Das war die Frage, in dem Beschluss können wir das hier nicht machen.

Wir müssen erklären, das wird die BImA sagen, hier, die EGP kauft das in unserem Sinne. Die EGP wird mit Sicherheit die 25 % einhalten und sie hat vor, in diesem Bereich viel mehr zu machen. Als Stadtplaner wollen wir eine gescheite Durchmischung haben.

Und wir wollen das. Nur wir können das in den Beschluss nicht reinpacken. So habe ich das gemeint, damit würden wir Beschlüsse überfrachten. Es wird zu kompliziert und undurchdringlich. Der Beschluss muss einfach sein „Wir übertragen das Recht des Ersterwerbs an die EGP“."

Herr Oberbürgermeister Leibe:

"Also, wir wollen sozialen Wohnungsbau, wir wollen sozialen Wohnungsbau rechtlich absichern und diesen Timeleg, den wir haben im Augenblick, dadurch dass die letzten Jahre die Förderbedingungen einfach nicht optimal waren, jetzt schließen auf Grundlage des Stadtratsbeschlusses 25 %."


Terminübersicht

Anfrage: Geplante Abtretung des Vorkaufsrechtes der Stadt Trier an einen privaten Investor mit städtischer Beteiligung (PPP)

Areal:

Beabsichtigt die Stadt Trier bzw. die EGP das gesamte Areal zu erwerben? Welche Gründe liegen vor, wenn dies nicht der Fall ist?

Die Verwaltung prüft derzeit, ob der Teil, der von der Stadt zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden genutzt wird, unter strategischen und wirtschaftlichen Aspekten dem Stadtrat zum Ankauf oder zur Anmietung vorgeschlagen werden soll.

Wir kamen jetzt in den letzten Tage zur Kenntnis, wir wollen unseren Anteil selber kaufen.

Der gesamte übrige Teil des Areals soll – vorbehaltlich der Zustimmung des Stadtrates in einer der nächsten Sitzungen - von der EGP GmbH erworben werden.

Vertrag:

Gibt es bereits schriftliche (Vor-) Vereinbarungen zwischen der Stadt Trier und der EGP GmbH zur Abtretung der Vorkaufsrechte der Stadt Trier an die EGP GmbH?

Nein. Es besteht lediglich ein Gesellschaftsvertrag, in dem als Gesellschaftszweck u. a. die Entwicklung brachliegender Flächen in der Stadt Trier, insbesondere durch Erwerb, Erschließung und Vermarktung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Konversationsliegenschaften festgelegt ist.

Was sind die Eckpfeiler des Partnerschaftsvertrags? Welche Vertragslaufzeit ist vorgesehen? Wird bei der Vertragsentwicklung darauf hingewirkt, dass im Prozess der Projektfinanzierung für die Stadt Trier ein Verzicht auf das Reklamationsrecht (Einredeverzicht) ausgeschlossen wird?

 

Es gibt keinen PPP-Vertrag mit der EGP GmbH. Insofern stellt sich die Frage des Ausschlusses des Verzichts auf das Reklamationsrecht (Einredeverzicht) sowie der Vertragslaufzeit nicht.

Grundlage für den (Teil-)Verzicht des Erstzugriffsrechts durch die Stadt zugunsten der EGP wird ein Stadtratsbeschluss sein, der sich auf den vom Stadtrat bereits beschlossenen Rahmenplan für das Areal (Drucksache 082/2014) bezieht und für dessen Umsetzung zusätzlich ein städtebaulicher Vertrag zwischen Stadt und EGP GmbH geschlossen wird. Darüber hinaus kann die Stadt als Träger der Planungshoheit jederzeit ihren Einfluss im Rahmen der Bauleitplanung geltend machen.

Wirtschaftlichkeit/Risiken:

Welche Risikotragung ergibt sich für die Stadt Trier? Wurde im Verlauf des bisherigen Planungsprozesses seitens der Stadt eine Risikobewertung vorgenommen?

Da die Entwicklung des Areals auf die EGP GmbH übertragen werden soll, ist die Risikobewertung Angelegenheit der Gesellschaft, die eine solche nach eigenem Bekunden vorgenommen hat.

Wurde bei der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung die Berechnung einer konventionellen Variante der Entwicklung des Burgunderviertels mit einbezogen?

Einer der Hauptaspekte für die Gründung der EGP war das Outsourcing der Entwicklung von Konversionsgebieten zur Entlastung finanzieller und personeller Ressourcen der Stadt. Insofern ist die „Übertragung“ auf den Entwickler EGP GmbH logisch und folgerichtig.

Hat die Stadtverwaltung geprüft, ob der Verbleib des Geländes in Besitz der Stadt Trier inklusive der zu modernisierenden Wohnungen, in den Bestandsgebäuden durch Modernisierung, Neubau von Wohnungen und den Verkauf von Bauflächen für kleine, bedarfsgerechte Eigenheime nicht wirtschaftlicher für die Stadt Trier wäre, als die Abtretung des Vorkaufsrechts an dem Gelände an die EGP GmbH?

Überlegungen und Kalkulationen zur Entwicklung des Areals gemeinsam mit der BImA bzw. allein durch die Stadt Trier haben zu keinem realisierbaren Ansatz geführt.

Sozialer Wohnungsbau:

Ist vorgesehen, den Prozentsatz an sozial gefördertem Wohnraum von geplanten 25 %, in Anbetracht der Wohnungsnot in Trier, für das „Burgunderviertel“ heraufzusetzen?

Nein, für das Gebiet wird im Geschosswohnungsbau aufgrund des Grundsatzbeschlusses des Stadtrates (Drucksache 046/2014) die Errichtung eines Anteils von mindestens 25 Prozent der entsprechend entstehenden Wohnungen im sozial geförderten Mietwohnungsbau vorgesehen.

Wie soll die Aufteilung des sozial geförderten Wohnraums aussehen?

Die Mietbindungszeit und Mietpreishöhe hängt von dem gewählten Fördermodell der ISB ab und ist im Grundsatzbeschluss des Stadtrats nicht vorgegeben.

Sind hierbei ausschließlich Wohnungen vorgesehen, die mit dem allgemeinen Wohnberechtigungsschein bewohnt werden können? Soll die Miete aller sozial geförderter Wohnungen mit der Maximalmiete von 6 EUR pro qm festgesetzt werden?

Die Mietpreishöhe hängt von dem gewählten Fördermodell der ISB ab. Sie ist im Grundsatzbeschluss des Stadtrates nicht vorgegeben.

Welche Mietbindungszeit wird vorgegeben?

Eine Mietbindungszeit ist ebenfalls nicht im Grundsatzbeschluss vorgegeben und hängt vom jeweiligen Fördermodell der ISB ab.

Welche Anpassungen an den Stadtteilrahmenplan sind vorgesehen?

Grundlage für den (Teil-)Verzicht des Erstzugriffsrechts durch die Stadt zugunsten der EGP GmbH wird ein Stadtratsbeschluss sein, der sich auf den vom Stadtrat bereits beschlossenen Rahmenplan für das Areal (Drucksache 082/2014) bezieht.

Werden mit dem möglichen Investor, der EGP GmbH, vertragliche Regelungen getroffen, die verhindern, dass durch den Verkauf der Wohnungen, die gemäß Wohnungsbindungsgesetz festgelegte Mietbindung (10 bzw. 20 Jahre) zu reduzieren (vgl. § 16 Wohnungsbindungsgesetz) und damit vorzeitig in den freien Wohnungsmarkt zu überführen?

Bei Verkauf bzw. Kauf von geförderten Wohnungen gehen die Bindungen stets auf den Erwerber über, auch wenn die Förderdarlehen vorzeitig freiwillig zurückgezahlt werden. Bei den „neueren Förderwegen“ enden bei vorzeitiger freiwilliger Rückzahlung der Förderdarlehn „ISB Mietwohnungsbau“ die Bedingungen jedoch spätestens 12 Jahre nach dem Jahr der Rückzahlung.

Sie sprechen unter diesem Punkt die spezielle Regelung des § 16 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) an. Hierzu eine kurze Erläuterung:

Diese Vorschrift betrifft nur die geförderten Wohnungen nach dem sogenannten 1. Förderungsweg, für die seinerzeit nach dem II. Wohnungsbaugesetz öffentliche Mittel gewährt wurden (viele dieser geförderten Objekte sind noch in der Bindung, die Bindungen laufen bei diesem Förderweg, solange die Darlehen laufen). Werden diese öffentlichen Mittel vorzeitig freiwillig vom Eigentümer zurückgezahlt, gilt eine 10jährige Nachbindungsfrist hinsichtlich der Sozialbindung (§ 16 Abs. 1 WoBindG).

Sind vertragliche Regelungen vorgesehen, die ein Rückkaufsrecht durch die Stadt gewährleisten?

Es wird kein Rückkaufsrecht zu Gunsten der Stadt Trier geben, da der Verkauf der Teilliegenschaft nicht durch die Stadt Trier, sondern unmittelbar durch die BImA an die EGP GmbH erfolgen wird.

Meine Damen und Herren, das Burgunderviertel, das ist ein Gebiet, das ein innerstädtisches Potential hergibt.

Wir hoffen und wünschen und wollen alles dazu tun, dass wir es schnell entwickeln können. Es gibt einen Rahmenplan. Die Stadt wird in der nächsten Sitzung ihren Teil kaufen und das müssen Sie entscheiden. Und die EGP würden wir das gerne erstatten, da müssen Sie auch zustimmen, dass sie ihren Bereich

Zusatzfrage des Ratsmitgliedes Frau Görgen:

"Sie sagen eben bei der vorherigen Anfrage, dass wir in zehn Jahren seien Sozialwohnungen mehr hätten, weil die Bindungsfristen ausgelaufen wären. Das genau war auch das Anliegen unseres Antrages und Sie haben bei der vorletzten Frage dann geantwortet, dass keine vertraglichen Regelungen vorgesehen seien. Das verstehe ich dann nicht."

Herr Beigeordneter Ludwig beantwortete die Zusatzfrage wie folgt:

"Wir brauchen doch neue Projekte, damit wir wieder Mietbindungen haben, die einfach eine zeitliche Befristung haben. Wenn wir nichts tun, laufen die uns aus. Deshalb sehen wir uns alle, Stadtvorstand, , die ganze Verwaltung, die Notwendigkeit, dass wir einfach dort tätig werden.

Das war die Frage, in dem Beschluss können wir das hier nicht machen.

Wir müssen erklären, das wird die BImA sagen, hier, die EGP kauft das in unserem Sinne. Die EGP wird mit Sicherheit die 25 % einhalten und sie hat vor, in diesem Bereich viel mehr zu machen. Als Stadtplaner wollen wir eine gescheite Durchmischung haben.

Und wir wollen das. Nur wir können das in den Beschluss nicht reinpacken. So habe ich das gemeint, damit würden wir Beschlüsse überfrachten. Es wird zu kompliziert und undurchdringlich. Der Beschluss muss einfach sein „Wir übertragen das Recht des Ersterwerbs an die EGP“."

Herr Oberbürgermeister Leibe:

"Also, wir wollen sozialen Wohnungsbau, wir wollen sozialen Wohnungsbau rechtlich absichern und diesen Timeleg, den wir haben im Augenblick, dadurch dass die letzten Jahre die Förderbedingungen einfach nicht optimal waren, jetzt schließen auf Grundlage des Stadtratsbeschlusses 25 %."